Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland – Greece by Click

anna_zimmermann on 02 November, 2025 | No Comments

Trauminsel, klare Kosten: So vermeidest Du Überraschungen bei Steuern beim Immobilienkauf Griechenland

Du träumst von einer Ferienimmobilie unter Olivenbäumen oder einem Apartment mit Meerblick? Fantastisch. Aber bevor Du die Koffer packst und losfliegst, solltest Du eines nicht unterschätzen: Steuern beim Immobilienkauf Griechenland. In diesem Beitrag erfährst Du verständlich, praktisch und ohne Juristendeutsch, welche Steuern und Nebenkosten anfallen, wer normalerweise welche Kosten trägt und wie Du clever planst, damit der Traum nicht zur finanziellen Überraschung wird.

Steuern beim Immobilienkauf Griechenland: Grundwissen und Kosten im Überblick

Die Grundregel lautet: Beim Immobilienkauf in Griechenland kommen einmalige Kaufnebenkosten und laufende Belastungen zusammen. Wenn Du das von Anfang an im Blick hast, kannst Du realistisch kalkulieren — und das ist der Schlüssel zu einer guten Entscheidung.

Zu den einmaligen Kosten gehören in der Regel:

• Grunderwerbsteuer (Transfersteuer)
• Mehrwertsteuer (bei Neubauten oder Verkäufen durch Firmen)
• Notar- und Grundbuchgebühren
• Anwalts- und Due-Diligence-Kosten
• Maklerprovisionen
• Finanzierungsnebenkosten wie Hypothekeneintrag

Und die laufenden Kosten? Denk an die jährliche Immobiliensteuer ENFIA, kommunale Gebühren, Versicherungen, Instandhaltung und — falls Du vermieten willst — Steuern auf Mieteinnahmen. Kurz: Kaufpreis ist nur die Spitze des Eisbergs.

Kurzer Überblick über typische Prozentsätze und Berechnungsgrundlagen

Konkrete Zahlen variieren, aber als Orientierung helfen folgende Richtwerte. Sie geben Dir ein Gefühl, mit welchem Budget-Puffer Du rechnen solltest:

• Transfersteuer: oft im Bereich um 3 % des relevanten Wertes (vertraglicher oder amtlicher Wert)
• Mehrwertsteuer auf Neubauten: häufig der reguläre MwSt.-Satz (z. B. ca. 24 %), wenn vom Entwickler verkauft
• Notar- und Grundbuchkosten: variabel, teils gestaffelt, meist einige hundert bis mehrere tausend Euro
• Anwalt/Due-Diligence: abhängig vom Aufwand, häufig zwischen 1–2 % oder als Pauschale
• Maklerprovision: marktüblich oft ca. 2 % (verhandelbar und zzgl. MwSt.)

Wichtig: Steuerliche Regelungen ändern sich. Ein kurzes Gespräch mit einem griechischen Steuerberater, idealerweise vor der Unterschrift, kann Dir viel Geld und Stress sparen.

Wer zahlt Steuern beim Immobilienkauf Griechenland? Praxisleitfaden von Greece by Click

Das große Thema: Wer trägt welche Kosten? In Griechenland gibt es gängige Konventionen, aber nichts ist in Stein gemeißelt. Deshalb ist es wichtig, alles schriftlich im Vorvertrag festzuhalten.

• Transfersteuer: Meist zahlt der Käufer. Das ist die Regel, auch wenn individuell abweichende Vereinbarungen möglich sind.
• Mehrwertsteuer: Wenn sie anfällt (z. B. beim Kauf eines Neubaus vom Entwickler), ist sie faktisch vom Käufer zu leisten, weil sie auf dem Kaufpreis lastet.
• Maklerprovision: Verhandelbar. In vielen Fällen zahlt der Käufer die Provision, aber es gibt regionale und fallbezogene Abweichungen.
• Notar- und Grundbuchkosten: Der Käufer trägt typischerweise die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch; die Löschung alter Belastungen fällt oft dem Verkäufer zu.

Bei Greece by Click achten wir darauf, dass diese Fragen früh geklärt werden – idealerweise bevor Anzahlungen fließen. So vermeidest Du, dass nach dem Notartermin plötzlich Rechnungen auftauchen.

Steuern beim Immobilienkauf Griechenland: Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer und Nebenkosten

Jetzt wird’s konkreter: Welche Abgaben genau sind das, wie werden sie berechnet und worauf solltest Du achten? Ich erläutere die wichtigsten Posten Schritt für Schritt.

Grunderwerbsteuer (Transfersteuer)

Die Transfersteuer ist eine zentrale Belastung beim Eigentumsübergang. Sie wird prozentual vom maßgeblichen Wert berechnet – das kann der Kaufvertragspreis sein oder der amtlich festgelegte (katasterliche) Wert. Warum das relevant ist? Weil Behörden manchmal den höheren Wert als Grundlage nehmen, vor allem wenn der vereinbarte Kaufpreis ungewöhnlich niedrig erscheint.

Darauf solltest Du achten:

• Vergleiche den im Vertrag angegebenen Preis mit dem amtlichen Wert.
• Lass Dir von Deinem Anwalt erklären, welche Berechnungsgrundlage in Deinem Fall angewendet wird.
• Plane einen Puffer ein: Die Transfersteuer ist oft nur der sichtbare Teil – es kommen Anwalts- und Registrierungsgebühren dazu.

Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer)

Bei Neubauten oder Verkäufen durch Unternehmen fällt häufig Mehrwertsteuer an. Das unterscheidet Griechenland nicht grundlegend von anderen EU-Ländern, aber die konkrete Anwendung variiert:

• Neubau vom Entwickler: meist MwSt.-pflichtig. In vielen Fällen ist sie bereits im ausgewiesenen Kaufpreis enthalten oder wird zusätzlich angegeben.
• Gebrauchtimmobilien von Privat: meistens keine MwSt., sondern Transfersteuer.
• Wenn Du eine Immobilie als gewerbliche Einheit kaufst (z. B. Ferienvermietung mit Firma), können andere Regeln gelten.

Ein häufiger Fehler: davon auszugehen, dass alle Verkäufe MwSt.-frei sind. Prüfe das im Einzelfall.

Notar-, Grundbuch- und Rechtskosten

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, das Grundbuch registriert die Eigentumsübertragung. Beides kostet Geld. Typisch sind:

• Notargebühren: meist gestaffelt, abhängig vom Kaufpreis
• Grundbuchgebühren und Eintragungsgebühren
• Anwaltskosten für Due Diligence: die beste Investition vor der Unterschrift – schützt vor feuchten Überraschungen

Maklerprovision, Hypotheken- und Finanzierungskosten

Wenn Du über einen Makler kaufst, kommen oft Provisionen hinzu. Bei Finanzierung über eine Bank entstehen außerdem Schätzgebühren, Bearbeitungsgebühren und Kosten für die Hypothekseintragung. Wenn Du eine griechische Bank nutzt, plane genug Zeit für die Bonitätsprüfung ein — und geh davon aus, dass sie eine lokale Bewertung der Immobilie verlangt.

Position	Typische Höhe / Kommentar
Transfersteuer	Oft rund 3 % des einschlägigen Wertes (vertraglich/amtlich)
Mehrwertsteuer (Neubau)	Häufig der reguläre MwSt.-Satz (z. B. ca. 24 %) — abhängig vom Verkäufer
Notar & Grundbuch	Variabel; üblicherweise Staffelgebühren
Anwalt / Due-Diligence	Je nach Aufwand; oft 1–2 % oder feste Pauschale
Maklerprovision	Marktüblich: ca. 2 % (verhandelbar)

Steuerliche Planung beim Immobilienkauf Griechenland: Beratung und Unterstützung von Greece by Click

Gute Planung zahlt sich aus — im doppelten Sinn. Ein strukturiertes Vorgehen reduziert Risiken und spart oft Steuern durch kluge Entscheidungen. Greece by Click begleitet Dich dabei praktisch und persönlich.

Unser Leistungsangebot in puncto steuerliche Planung umfasst:

• Bilinguale Beratung (Deutsch & Griechisch) und Koordination mit lokalen Anwälten und Steuerberatern
• Prüfung aller Eigentums- und Lastenunterlagen
• Unterstützung bei der AFM-Anmeldung (griechische Steuernummer) und bei Behördenkontakten
• Empfehlungen zur optimalen Besitzstruktur (Privatperson vs. Firma), insbesondere bei mehreren Objekten oder Vermietungsabsichten

Wichtige Planungspunkte vor Vertragsabschluss

1. Kläre, ob es sich um Neubau oder Bestandsobjekt handelt — das entscheidet über MwSt. vs. Transfersteuer.
2. Ermittle die wahrscheinliche Berechnungsgrundlage der Transfersteuer (Vertrags- vs. amtlicher Wert).
3. Lege fest, wer welche Nebenkosten übernimmt — am besten schriftlich im Vorvertrag.
4. Hole eine Erstberatung durch einen griechischen Steuerberater ein, wenn Du komplexe Strukturen planst (z. B. Firmenkonstruktionen, Erbschaften).

Unsere Erfahrung zeigt: Wer früh plant, vermeidet teure Nachzahlungen und kann die Finanzierung realistischer gestalten. Und ja — die 30 Minuten Beratung vor der Buchung sind gut investiert.

Steuern beim Immobilienkauf Griechenland und Vermietung: Einnahmen versteuern und Abzüge nutzen

Wenn Du die Immobilie vermieten möchtest, öffnen sich zusätzliche steuerliche Fragen. Kurzzeitvermietung an Touristen, längerfristige Mietverträge, Plattform-Vermietung — jede Form hat eigene Pflichten.

Grundlegendes zur Besteuerung von Mieteinnahmen

Vermietungseinnahmen sind in Griechenland steuerpflichtig. Die genauen Sätze und Freibeträge variieren, doch grundsätzlich gilt: Du musst Einnahmen deklarieren und kannst bestimmte Kosten abziehen.

• Regelmäßige Mieteinnahmen: Einkommensteuerpflichtig in Griechenland
• Kurzzeit-/Touristenvermietung: kann zusätzliche Registrierungs- und umsatzsteuerliche Anforderungen mit sich bringen
• Ausländische Eigentümer: unterliegen ebenfalls der griechischen Besteuerung für Einkünfte aus Immobilien in Griechenland

Abzugsfähige Ausgaben — was Du absetzen kannst

Viele Kostenteile lassen sich steuerlich geltend machen, etwa:

• Verwaltungs- und Vermittlungsgebühren
• Reparaturen und Instandhaltung (nicht jedoch Aufwertungen oder Renovierungen, die als Investition gelten können)
• Versicherungen
• ENFIA und kommunale Abgaben
• Zinsen für Kredite, die zur Finanzierung der Immobilie verwendet wurden

Tipp: Halte alle Belege sorgfältig — griechische Finanzprüfungen sind nicht ungewöhnlich und saubere Unterlagen erleichtern alles.

So begleitet Dich Greece by Click durch steuerliche Anforderungen beim Insel- und Festland-Kauf

Du willst auf einer Kykladeninsel kaufen? Oder lieber aufs Festland, wo Bodenpreise oft moderater sind? Egal wo: Steuern und Formalitäten sind regional unterschiedlich und von lokalen Besonderheiten geprägt. Deshalb begleiten wir Dich Schritt für Schritt.

• Persönliche Besichtigung und Vor-Ort-Prüfung: Vor allem auf Inseln gibt es Besonderheiten wie beschränkte Baulücken oder kommunale Abgaben.
• Koordination juristischer und steuerlicher Prüfungen mit lokalen Partnern.
• Vorvertragliche Kostenaufstellung: Wir zeigen Dir genau, welche Steuern und Gebühren anfallen und wie sie sich zusammensetzen.
• Behördengänge & AFM: Wir helfen bei der Anmeldung, öffnen Türen und erklären Abläufe.
• Begleitung zum Notartermin: Sicherheit bei der Eigentumsübertragung.
• Optionales Property Management: Von der Vermietung bis zur Instandhaltung – wir bleiben an Deiner Seite.

Unser Versprechen: Keine versteckten Kosten, transparente Kommunikation und ein Ansprechpartner, der sowohl deutsche als auch griechische Abläufe kennt.

Praxis-Checkliste: Steuern und Formalitäten vor dem Kauf

• AFM (griechische Steuernummer) anfordern — unverzichtbar für Kauf und Steuererklärungen
• Anwalt beauftragen: Lass Titel, Lasten, Bebauungsplan und Genehmigungen prüfen
• Klärung Neubau vs. Bestand: Steuerfolgen vorab besprechen
• Vorvertrag mit allen Kosten: Notar, Steuer, Provision — wer zahlt was?
• Budgetpuffer: Plane zusätzlich 2–5 % des Kaufpreises für Unvorhergesehenes ein
• Bei Vermietungsabsicht: steuerliche Registrierung & Mietverwaltung frühzeitig regeln

FAQ – Häufige Fragen zu Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland

Fazit – So gehst Du entspannt und sicher vor

Steuern beim Immobilienkauf Griechenland sind kein Hexenwerk, aber ohne Vorbereitung können sie unangenehm werden. Merke Dir drei einfache Grundsätze:

1. Informieren: Kenne die Unterschiede zwischen Transfersteuer und MwSt. und prüfe die Berechnungsgrundlage.
2. Planen: Kalkuliere Nebenkosten & laufende Abgaben und halte einen finanziellen Puffer bereit.
3. Absichern: Nutze lokale Anwälte und Steuerberater — und lass Dir die Kosten transparent aufschlüsseln.

Greece by Click steht Dir als lokaler Partner zur Seite: mit deutsch-griechischem Team, persönlicher Betreuung und Erfahrung in der Abwicklung von Insel- und Festlandkäufen. Wir sorgen dafür, dass Du nicht nur eine Immobilie kaufst, sondern eine klare, planbare Investition tätigst — ohne versteckte Steuerfallen.

Neugierig geworden? Kontaktiere uns für eine kostenlose Ersteinschätzung — wir erstellen Dir eine transparente Übersicht zu Steuern beim Immobilienkauf Griechenland und zeigen Dir, welche Kosten konkret auf Dich zukommen.